월세 전세 묵시적갱신 알아보기

월세나 전세로 거주하고 있는 임차인들은 묵시적갱신이란 용어를 한번쯤은 들어보셨을 겁니다.

묵시적갱신이 어떤 개념이고 주로 하는 질문들에 대한 답변을 정리해 보았습니다.

<목차>

■ 묵시적갱신이란?

■ FAQ

■ 정리

묵시적갱신이란?

주택임대차보호법 제6조를 보면 묵시적갱신에 대한 내용이 포함되어 있습니다.

쉽게 말하면 묵시적갱신이란 임대인(집주인)이 임대차 계약 만기 6개월전부 2개월 전까지 기간 내에 서로 갱신거절 또는 계약조건 관련해서 별도의 통지를 안하는 경우 동일한 조건으로 다시 계약기간이 연장되는 것을 말합니다.

제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]

FAQ

Q1. 묵시적갱신 기간과 갱신 횟수는 어떻게 되나요?

월세 계약 또는 전세 계약이 묵시적갱신으로 연장된 경우는 존속기간을 2년으로 봅니다.
또한 횟수에 별도 제한은 없습니다.

Q2. 묵시적갱신으로 계약이 연장되면 무조건 2년을 거주해야 하나요?

묵시적갱신 연장시 존속기간은 2년이라고 위에서 말씀 드렸습니다.
하지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 효력은 통지 3개월이 지나면 발생합니다.
즉 이사를 가기 원하거나 계약해지를 원할 경우 해지일자 기준 3개월전에 임대인에게 통지하면 됩니다.

Q3. 전세 또는 월세 계약서를 새롭게 작성해야 할까요?

묵시적갱신 연장시 임대차계약서를 새롭게 작성할 필요는 없습니다.
갱신이 되면 모든 임대 조건이 동일하게 2년간 연장됩니다. 이를 주택임대차보호법에서 인정하고 있습니다.

임대인 입장에서는 새롭게 계약서를 작성하고 싶어할 수 있습니다. 계약서 작성시 묵시적갱신이 아닌 새로운 계약으로 인정되기 때문에 중도해지시 임차인에게 불리한 조건이 적용됩니다.

Q4. 묵시적갱신 후 중도 해지를 임차인이 원할 경우 중개수수료를 지급해야 하나요?

위에서 말한것처럼 계약해지 3개월전에 임대인에게 통보시 모든 계약 내용은 소멸합니다. 즉 새로운 새입자를 구해야 한다거나 임대인 대신 중개수수료를 지급해야할 의무가 없습니다.

Q5. 묵시적갱신 후 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?

묵시적갱신은 계약갱신청구권의 행사로 보지 않기 때문에 묵시적갱신이 된 임대차라도 세입자는 1회에 한하여 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

Q6. 집 주인이 바뀌었는데 묵시적갱신 연은 유효한가요?

주택임대차보호법상 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한다고 되어 있습니다.
즉, 현재 계약에 관한 사항도 승계된다고 보시면 되기에 묵시적갱신 또한 유효합니다.