새롭게 들어서는 인수위에서 임대차 3 법에 대해 '폐지' 또는 '개편'을 두고 고심하고 있습니다.
이에 임대차3법이 어떤 내용인지 자세하게 알아보도록 하겠습니다.
| <목차> |
| ■ 법률안 처리과정 ■ 임대차 3법 1. 배경 2. 계약갱신청구권, 전월세상한제 1) 제안이유 2) 주요 내용 3. 전월세신고제 1) 제안이유 2) 주요 내용 |
법률안 처리과정
우선, 들어가기에 앞서 국회에서 이루어지는 법률 처리과정에 대해 짧게 이야기하도록 하겠습니다.
임대차 3법은 법률안 처리과정을 통해 공포된 법안으로 관련 용어들이 등장할 수 있기 때문입니다.
임대차 3법
1. 배경
임대차 3 법은 2020년 7월 31일(계약갱신청구권, 전월세상한제), 8월 18일(전월세신고제) 공포됨으로써 시행된 3가지 법안을 말하고 있습니다.
당시 부동산 시장은 21차례의 부동산 규제 정책과 전세 증가에 따른 혼돈의 상황이었습니다. 규제를 통해 부동산 시장을 억누르겠다는 기조를 유지하겠다는 의지를 보이는 정책이기도 했습니다.
또한 주택임대차보호법 관련 법률이 10개나 동시에 제출된 것을 보면 그 의지가 어떠했는지 가늠할 수 있었습니다.
2. 계약갱신청구권, 전월세상한제
당시 국회에서는 동일 성격을 띠는 아래 6건의 법률안을 본회의에 부의하지 않고 통합·조정하여 위원회 대안으로 제안합니다.
1) 제안이유
개정안에 나온 개정안의 주요 제안 이유는 아래와 같습니다.
| 주택시장의 불안정 속에 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 주택임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되고 있으나, 현행법으로는 안정적인 주거를 보장하기에 충분하지 아니하다는 지적이 있음. 이에 임차인의 계약갱신요구권을 보장하여 현행 2년에서 4년으로 임대차 보장기간을 연장하고, 이른바 전월세상한제를 연계 도입하여 계약갱신 시 차임이나 보증금을 5% 이상 증액하지 못하도록 제한하려는 것임. 또한, 주택임대차와 관련된 주요 업무를 부동산 정책 소관부처인 국토교통부와 공동으로 관할하도록 하여 주택 임대차 제도 마련 시 부동산 정책과 연계하여 탄력적으로 대응하려는 것임. |
2) 주요 내용
개정안에 포함된 주요 내용은 아래 5가지입니다. 가 항목의 계약갱신청구권, 다 항목의 전월세상한제가 주요 개정안입니다.
| 가. 임대인은 임차인이 임대차 종료 전 일정 기간에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하고, 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봄(안 제6조의3제1 및 제2항 신설). 나. 임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함(안제6조의3제5항 및 제6항 신설). 다. 차임 등의 증액 상한을 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액으로 하되, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 20분의 1의 범위에서 조례로 달리 정할 수 있도록 함(안 제7조제2항 신설). 라. 현재 대한법률구조공단 지부에 설치하도록 한 주택임대차분쟁조정위원회를 한국토지주택공사 및 한국감정원의 지사 또는 사무소에도 설치하도록 함(안 제14조제1항). 마. 법무부장관이 국토교통부장관과 협의하여 주택임대차표준계약서를 정하도록 함(안 제30조). |
3. 전월세신고제
1) 제안이유
전월세신고제는 부동산 거래신고 등에 관한 법률로 위 계약갱신청구권, 전월세상한제를 포함하는 주택임대차보호법과는 다른 법안에 포함되어 있습니다.
개정안에 나온 법안 제안 이유는 다음과 같습니다.
| 부동산의 매매계약에 대해서는 2006년 부동산 거래신고 제도를 도입하여 모든 유형의 부동산을 매매계약으로 취득 시 실거래 정보를 신고하도록 하고 이를 공개하고 있음. 반면, 주택의 임대차계약은 신고 의무가 없어 확정일자 신고 등을 통해 파악된 일부에 대해서만 임대차계약 정보를 공개하고 있음. 이로 인해 정확한 임대차 시세정보 부재로 임차인이 임대인과 대등한 위치에서 임대조건 협상이 어렵고, 분쟁 발생 시 해결 기준이 없어 신속한 해결이 어려워지는 등 문제가 발생하고 있음. 따라서 주택 임대차 계약에 대하여 계약상대자가 신고 기한 내에 계약 내용 등을 사실대로 신고하도록 하고, 주택임대차 실거래 정보를 공개하여 임대차 정보격차를 해소하고, 투명한 임대차 거래관행을 확립하는 한편, 임대차 계약 신고 시 「주택임대차보호법」에 따른 확정일자 등을 갈음 처리토록 하여 임차인의 재산권 보호 등을 제고하려는 것임. |
2) 주요 내용
| 가. 임차가구 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에 소재하는 주택의 임대차 계약(변경·해제계약 포함)을 체결한 경우 임대차 계약당사자는 보증금 또는 차임 등을 계약체결일부터 30일 이내에 주택 소재지 시ㆍ군ㆍ구청에 신고하여야 함(안 제6조의2, 제6조의 3). 나. 「공공주택특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에관한 특별법」에 따른 임대사업자가 주택 임대차 계약의 신고 또는 변경신고를 하는 경우 이 법에 따른 주택 임대차 계약의 신고 또는 변경신고를 한 것으로 봄(안 제6조의5제2항). 다. 주택 임대차 계약 신고 시 「주택임대차보호법」 제3조의6제1항에 따른 확정일자를 부여함(안 제6조의5제3항) |
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