주택담보대출을 받기 위해서 반드시 알아야 하는 LTV, DTI, DSR 용어에 대해서 알아보겠습니다.
| <목차> |
| ■ LTV 1. LTV 사전적의미 2. LTV 예시 ■ DTI 1. DTI 사전적의미 2. DTI 예시 ■ DSR 1. DSR 사전적의미 2. DSR 예시 ■ 정리 |
LTV(Loan to value ratio)
1. LTV 사전적의미
LTV 주택담보대출비율로 주택 가격에 비해 주택담보 대출금액이 어느 정도 차지하는지를 나타내는 비율입니다.
은행의 주택담보대출 취급 및 한도를 산정하는 기준의 하나로, 부동산 등을 담보로 대출하는 경우 부동산 감정가액의 일정 비율 이내에서 대출토록 하여 리스크를 관리하는 제도입니다.
2. LTV 예시
현재 우리나라는 부동산 규제지역별로 LTV를 차등 적용하고 있습니다.
| 9억 이하 | 9억 초과 | 15억 초과 | |
| 투기과열 | 40% | 9억 구간 40% 9억 초과 20% |
없음 |
| 조정대상 | 50% | 9억 구간 50% 9억 초과 30% |
없음 |
| 기타 | 70% | 9억 이하와 동일 | |
몇 가지 예를 들어 보겠습니다.
제가 투기과열지구에 있는 14억 주택을 구매하려고 하는데 LTV 규정상 얼마까지의 주택담보대출을 받을 수 있는지 보겠습니다.
우선 9억 초과 15억 미만 이므로 대출은 받을 수 있습니다.
- 9억 * 40% = 3억 6천만 원
- 5억(9억 초과분) * 20% = 1억 원
Total = 4억 6천만 원 대출 가능
작년 21년 7월 서민·실수요자에 대한 주택담보대출 요건이 개선되었습니다. 이 부분은 참고하시기 바랍니다.
DTI(Debt to income)
1. DTI 사전적의미
DTI는 총부채상환비율로 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채에 대한 연간 상환 이자의 합을 연소득으로 나눈 비율입니다.
예를 들어 연봉이 1억 인 사람이 DTI가 60%라면 갚아야 할 원리금이 6천만 원을 넘지 못하도록 대출 규모를 제한하는 것입니다. 아무리 담보가치가 높아도 소득이 적으면 대출받을 수 있는 금액이 그만큼 적어지는 의미입니다.
2. DTI 예시
LTV와 마찬가지로 현재 적용된 DTI 규제입니다.
| 9억 이하 | 9억 초과 | 15억 초과 | |
| 투기과열 | 40% | 40% | 없음 |
| 조정대상 | 50% | 50% | 없음 |
| 기타 | 50% | 9억 이하와 동일 | |
제가 투기과열지구에 있는 14억 주택을 구매하려고 하는데 DIT 규정상 얼마까지의 주택담보대출을 받을 수 있는지 보겠습니다.
- 가정 : 연봉 6천만 원, 주담보 X, 신용대출 5백만 원 / 이자 연 3%
- 신규 주담보 상환 기간 30년 / 이자 연 3% / 원리금균등분할
- 신규 주담보 대출금액 : 4억 6천만 원
DTI = 39.04%
DTI가 39.04%로 40%를 초과하지 않으므로 4억 6천만 원 모두 대출 가능합니다.
DSR(Debt service ratio)
1. DSR 사전적의미
DRS은 총부채원리금상환비율로 차주의 상환능력을 현실적으로 판단하기 위한 공식적인 측량 도구로써, DTI는 모든 부채의 이자금액만을 계산한 것에 비해 DSR은 모든 부채를 원리금균등으로 변제할 경우 예상되는 월불입금액을 산출하고 그 합산이 소득에서 차지하는 비중을 제한하는 방식을 사용합니다.
쉽게 설명하면 DTI는 기타 부채에 대한 연간 상환 이자액만을 계산했다면 DRS은 모든 부채에 대한 원리금을 계산에 반영하겠다는 의미입니다. DTI보다 한층 더 강화된 규제로 이해하시면 됩니다.
2. DSR 예시
현재 우리나라는 22년 1월 1일부터 담보대출 상관없이 대출 2억 이상 시 DSR을 40%로 제한하고 있습니다.
제가 14억 주택을 구매하려고 하는데 DSR 규정상 얼마까지의 주택담보대출을 받을 수 있는지 보겠습니다.
- 가정 : 연봉 6천만 원, 주담보X, 신용대출 5백만 원 / 이자 연 3%
- 신규 주담보 상환 기간 30년 / 이자 연 3% / 원리금균등분할
- 신규 주담보 대출금액 : 4억 6천만 원
DSR = 40.69%
대출 2억을 초과하기 때문에 DSR 40% 규제로 4억 6천만 원을 대출받을 수 없습니다. 따라서 신용대출을 줄이거나 주담보 대출금액을 줄여 DSR을 40% 미만이 되게 조정해야 합니다.
동일한 조건으로 DTI 39.04%, DSR은 40.69% 계산됩니다. DSR이 DTI보다 엄격한 방식임을 눈으로 확인했습니다.
참고로, DSR계산은 일반인이 하기엔 굉장히 어렵기 때문에 참고만 하시고 은행이나 대출 기관에 직접 문의하는 게 가장 빠르고 정확합니다.
정리
| LTV | DTI | DSR |
| 주택담보대출비율 | 총부채상환비율 | 총부채원리금상환비율 |
| 담보가치 대비 최대 대출 가능 금액 비율 | 대출의 한도를 개인의 소득을 따져보고 정하는 것 | 대출 받은 모든 원리금(원금+이자)을 연소득으로 나눈 비율 |
| 담보가치에 따라 대출 규모를 제한하기 위한 규제 | 개인 소득에 따라 대출 규모를 제한하기 위한 규제 | |
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